深圳欢乐海岸的盈利模式创新

　　201在一年  ，海外侨民城国际公司总先生任克雷在幸福美满海洋线边线的试生产经营开学典礼上表示法  ， “幸福美满海洋线边线是海外侨民城国际公司的一些新工商业的策略  ，也是国际公司的前景在生产经营转型工作方面新的倍增点” 。大多行业内专家组人认为  ，会因为幸福美满海洋线边线的策略投资回报丰厚、可另存性好  ，将是海外侨民城国际公司下新一轮针对全国各地扩涨的关键分布物品 。

一、 从四代产品更新  ，看欢乐海岸的优势与创新

　　华人华人侨民城团体创立于1985年  ，1989年展开对其进行个性游戏风格生态公園类因此景区行业景区规划设计  ，是你国有名的景区行业地产开发管理商 。出色缔造了秀丽华夏、狂欢谷、东南部华人华人侨民城、狂欢海湾等个性游戏风格生态公園玩法  ，伴随景区行业业的经济发展  ，华人华人侨民城团体主打的个性游戏风格生态公園也经过了从单调实用功能到结合多样化、从外部游览到动态数据参与到、修闲游艺的逐渐形成  ，简略可分成六个关键时期 。

　　二、 深圳欢乐海岸概况：

　　1. 业态布局及市场定位

　　乐趣海滩修建項目于2018年立项申请  ，总投资费用额达20万亿元 。修建項目征地赔偿总面积123万㎡米  ，由北边城镇发展天然保護英文区与西北部城镇古文化教育课消费体验区两个重点  ，够物、饮食、消费体验、展出、出游、商务旅游几大内容内容的业务板块制成 。里面城镇发展天然保護英文区拥有的自然保护区公园、自然保护区与耕地约69万㎡米  ，是中国国家唯一一个位于城镇发展经济带的的海滨红森林自然保护区公园；城镇古文化教育课消费体验区以人造建房子的重点湖区去修建  ，征地赔偿约57万㎡米  ， 不仅有选用有够物重点、全球风味美食内容内容街、中影影城、高端定制会馆等  ，还生活设施了乐趣海滩水秀影剧院、深海奇梦馆等内容内容古文化教育课消费体验展览馆  ，最终目标客群为中高创收的城镇家里领域中、女白领领域中及商旅客群 。

　　2. 地位位置优越
　　欢乐海岸地处深圳福田、前海双中心中核区  ，紧邻深圳西部通道和深圳湾口岸  ，与香港隔海相望 。南临滨海大道  ，是深圳湾15公里滨海休闲长廊的东起点；北靠华侨城城区优质生活圈及主题公园群；东接福田   ，西面为滨海高端住宅 。

　　3.商业配比与主要收益
　　欢乐海岸商业总体建筑面积约为30万平方米  ，主要分布在以特色零售为主的欢乐海岸购物中心和以餐饮娱乐为主的曲水湾  。欢乐海岸总体商业业态比例：零售：餐饮：娱乐：生活配套独立项目约为39:32:26:4 。欢乐海岸项目中回流现金最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所  ，平均年收入可以达到10亿元  ，购物中心年收入也在1.5亿元左右  ，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每年也有近亿元收入 。

　　4. 商业物业租金可成长空间大
　　2014年  ，深圳罗湖区万象城商铺再进在1500-1800元/月/㎡  ，金光华广场租金在1200-1500元/月/㎡ 。2015年第一季度  ，深圳全市甲级写字楼的平均租金达256元/月/㎡  ，其中福田CBD甲级写字楼第一季度平均租金每月达273元/月/㎡  ，福田中心区卓越世纪中心写字楼平均租金为330元/月/㎡ 。欢乐海岸购物中心于2013年投入运营  ，目前顶层商务中心租金约在230元/月/㎡  ，曲水街餐饮商铺租金也在200元/月/㎡  ，与深圳平均水平相比  ，还有很大提升空间 。

　　三、  深圳欢乐海岸的经营模式分析

　　优势：
　　欢乐海岸是华侨城第四代主题园区的开篇之作  ，是华侨城集团综合多年旅游地产运营的成功经验  ，并融合自身在文化、酒店、公寓等多方面的产业优势   ，突破欢乐谷扩张模式瓶颈的一次创新 。优势集中表现在以下几个方面：

　　1.欢乐海岸投入运营不到两年  ，依赖高端物业实现了现金的收支平衡  ，未来如果配套部分住宅产品  ，将会在短期内获得更大的经济收益 。

　　2.作为城市生活空间的一部分  ，兼顾生态保护的同时获得可观的经营性收益 。从长期发展来看  ，优质城市生活中心的营建可极大提升周围地块价值 。该模式让华侨城在与地方政府的谈判过程中更能掌握主动权  ，极易实现异地复制 。

　　3.只租不售的经验基本模式有效确保了华人华侨城投资控股公司对使用权的可以说 存在  ，重要于开拓和经验工作中的一统发展规划和工作管理  ，留下资源共享的删改性和高品味生活 。最中转变成高高质量的主题内容房地产业自然风景区  ，于是刷快高瞻远瞩增强的经验性理财收益 。

　　4.从本质来看  ，欢乐海岸仍然是以“旅游+地产”开发模式为主  ，但不再以来住宅和商业地产的短期销售来反哺旅游业  ，而是通过高端消费人群的集聚促进商铺租金逐年提升  ，从长期发展视角来实现商业和旅游的优势互补 。

　　问题：
　　1.先建设后招商  ，建设现状与经营需求脱节 。欢乐海岸购物中心在没有进主力店招商的情况下  ，就开始了规划设计与施工建设  ，现有购物中心建设无法满足商家的经营需求  ，导致项目招商困难重重 。进入试运营阶段之后  ，影城、海洋馆、水秀剧场、会所等都步入实际运营   ，作为重要生活配套的O.PLAZA购物中心招商却屡遭困境 。

　　2.传统艺术旅游酒店工程项目利益时间间隔长  ，优缺点未马太效应 。201几年16月华人侨民城集团平台网站披露公示公告  ，把武汉幸福美满海湾创始人的“水秀”及“浮游生物奇梦馆”四项净金融资产作价2.2六亿元卖予华人侨民城集团平台网站的全资子平台武汉华人侨民城幸福美满海湾投入资金有局限平台  ，但华人侨民城将再继续保存这四项净金融资产的生产权  ，因素就就在于水秀大剧院和浮游生物奇梦馆直正处于盈利的感觉 。水秀大剧院为各国较大的多传媒近代水秀大剧院  ，投入资金建设规模近3亿元  ，近年平均薪水约1000万元 。

　　四、宁波欢乐海岸的开发模式提升

　　宁波华侨城欢乐海岸项目于2013年10月正式破土动工  ，该项目是华侨城集团在一线城市之外最大的文化旅游项目投资  ，总投资额超过百亿 。宁波欢乐海岸由位于鄞州集士港镇桃源湾的四明山谷和位于鄞州滨江中心城区的欢乐海岸两大主题板块构成 。从构成内容上来看  ，宁波项目是集合了华侨城集团两大主力产品东部华侨城和深圳欢乐海岸主要内容的更加大型的综合体；从经营模式上来看  ，延续了深圳欢乐海岸“主题商业”的经营理念  ，通过“生态旅游”与“城市生活”功能的结合及免费开放的经营方式  ，吸引新都市旅游群体的聚集  ，开创城市优质生活空间打造新模式；从盈利模式来看  ，宁波欢乐海岸除了由购物、餐饮、会所、文化娱乐等项目之外  ，还配套有860000平方米住宅出售  ，预计将于2015年5月开盘  ，将会成为宁波欢乐海岸后续项目开发的重要资金来源 。

来原：土地风光国外谘询投资集团度假游探讨院