乡村旅游升级模式三——高端化的度假乡居模式

　　一、模式解读
　　（一）核心理念
　　一个乡村就是一个野奢度假综合体
　　能够山村放置农宅的统一标准收租  ，齐头并进行总体改建与旅游度假游游化凭借  ，将村寨打照作为高品控的山村休闲旅游旅游度假游游区  ，并铸就地方特色山村旅游度假游游牌子 。

　　（二）村落特征
　　1. 村落生态优良
　　与传统旅游不同  ，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低  ，往往选择较为偏僻的村落 。这种村落生态优良  ，HB火博(中国)体育官方网站幽静  ，最重要的是原生态的乡村味道浓郁  ，这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体 。
　　2.房屋空置率高
　　部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件 。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度  ，容易进行资产流转  ，并易于对房屋进行改造升级 。因此  ，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村  ，既避免了闲置资源的浪费  ，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机 。
　　3.建筑风貌良好
　　游玩乡居摸式  ，特殊要求新农村民宿民宅房屋搭建居多传统性老宅院  ，独特的文化独特的明确  ，由玻璃钢或木板等地方文化文化板材砌墙而成的房屋搭建更能铸就新农村的率真地方文化文化气质  ，所以房屋搭建外形、框架等保留完好  ，具较高的更新改造商业价值  ，尽可能使打造与省份如今化房屋搭建风格图片构成减弱的反差的游玩摸式  ， 。

　　（三）模式要点
　　（1）闲置农宅整体打造
　　将闲置农宅集中  ，进行整体打造  ，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收  ，通过引入外来企业资本或自筹资金  ，进行整体度假化改造  ，构建具有一定规模的度假区域 。
　　（2）高端度假品牌塑造
　　对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾  ，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果  ，塑造独立的度假品牌 。
　　（3）村民参与方式营造
　　休闲蜜月旅行乡居摸式  ，根植于农村社群性生活  ，山东一种植户的进入的必不可或缺  ，可使用探究山东一种植户二手房产、用地注资  ，或返聘山东一种植户为休闲蜜月旅行村（区）公司员工等多类模式  ，促进会山东一种植户就地毕业生就业  ，鼓励山东一种植户进入的农村社群出游的热忱  ，保持社群人的定期进入的 。

　　二、模式推动力
　　（一）城市返归乡村的旅游市场需求
　　城市的拥挤喧嚣、HB火博(中国)体育官方网站的不断恶化  ，人们迫切渴望逃离人造空间  ，到丛林山谷、自然乡野  ，而且这种需求日益显现  ，因此  ，深处交通不便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地  ，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发 。
　　（二）粗放式大众旅游向精致化小众旅游转变
　　冷门品牌品牌悠闲游玩旅行是不同之处于群众悠闲游玩旅行的这种珍品化的悠闲游玩旅行形式  ，其具体需求量请稍等渐趋扩大  ，并让悠闲游玩旅行进展方试、生产方试和业务方试均遭受经济企业转型发展和技术全新 。中高档化的游玩乡居形式 大部分针对性冷门品牌品牌悠闲游玩旅行具体需求量的多变化  ，技术全新和SEO悠闲游玩旅行物品设计  ，让农业观光悠闲游玩旅行向悠闲游玩经济企业转型发展  ，为中高档冷门品牌品牌提拱富有茶叶品质的悠闲游玩旅行活 。

　　三、模式构建
　　（一）唤醒沉睡资源——闲置资产流转
　　闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素  ，也是重要的资源获取途径 。农村闲置资产流转  ，实质是一次城乡要素流动的改革  ，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索 。一些乡村中  ，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”  ，财产权、收益权得不到有效体现  ，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费 。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产  ，发挥资产价值  ，进而实现一定收益 。
　　1.资产流转的本质
　　闲置资产流转的本质是资产所有权不变  ，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值 。农民依然对所拥有资产享有所有权  ，流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等  ，资产的所有者会以租金、分红等方式获益 。
　　2.资产流转的关键
　　资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益  ，这是维持其对农民租金承诺的现实基础 。在充分尊重农民意愿的条件下  ，提供足够的效益保障  ，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来 。
　　3.资产流转的形式
　　资产流转可以采取多种流转形式  ，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式 。
　　（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移  ，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方  ，承租方给出租方固定的收益 。出租的期限一般由双方协商确定  ，最长不超过承包合同的剩余期限 。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后  ，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年）  ，并签订房屋租赁合同 。
　　（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份  ，参与股份制或股份合作制经营  ，以入股的资产使用权作为分红依据  ，股红按经营效益的高低确定 。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神  ，在旅游开发的同时  ，兼顾村民的长远利益  ，获得就业机会或从事经营工作  ，使他们能够长期分享旅游收益
　　（3）转包：主要为闲置土地流转形式 。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方  ，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定  ，转包方与发包方的原承包关系不变 。

　　（4）出让：主要为闲置土地流转形式 。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式 。这部分被征用了土地的农民  ，在按有关规定获得资金补偿后  ，就将土地使用权交给发包方或当地政府  ，从而再转交给建设方  ，承包方对这部分土地的使用权即行终止 。

　　（二）规范开发方式——整合开发  ，乡土时尚结合
　　1.开发主体
　　（1）村集体统一整合开发
　　村集体通过自筹资金的形式  ，将村里闲置的农宅流转过来  ，进行统一的整合开发 。保留农宅外观  ，对内部进行装修改造  ，满足高端度假需求 。如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立  ，成员出资总额52.7万元  ，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理 。
　　（2）村集体与专业旅游公司共同开发
　　村集体通过引入外来资金的形式  ，与专业的旅游开发公司合作  ，对村里的闲置资产进行统一的整合开发 。这种开发形式解决了资金的问题  ，并且开发建设相对专业  ，能够更好的把握市场需求  ，有针对性的开发产品 。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社  ，通过合作社负责资源整合和统一开发 。如密云山里寒舍  ，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社  ，合作社为合作开发（股东单位）单位  ，负责资源整合、开发及提供配套服务 。
　　2.开发要点
　　（1）乡味保留与展现  ，最大程度展现乡村风貌
　　古产品的材料做地方一般文化化：旅游乡居的拆除注重一般文化性、地方一般文化性  ，外观古式破旧  ，与边有区域HB火博(中国)体育官方网站结合在一起化  ，不生硬  ，不放纵 。拆除整个过程中很大局限地使用的当地政府的材料做  ，如木质、圆木、稻草等  ，不遗余力展现一般民屋形态特征  ，积极营造浓厚的乡味古产品 。

　　旅遊体念乡土气息气息气息化：旅遊体念尚且游玩是在游山玩水乡居的玻璃产HB火博(中国)体育官方网站艺的资源的  ，却牵涉渗入本性的感情生活中反映 。在旅遊体念运动的开拓中  ，要最主要装量的应用山村中的乡土气息气息气息的资源的  ，如基本农田、园区、新农村家畜等小食草动物  ，或者产生生活中的工具、场合等  ，配置现今运动休闲经营理念  ，确立极有乡土气息气息气息性的新农村体念产品设备  ，发展用户的游玩是在游山玩水情致 。

　　山沟沟寒舍农地果场

　　旅游游文化积极性地方文化化：旅游游乡居  ，以“乡味”为文化积极性肌底 。一立方米面展示乡野原生态HB火博(中国)体育官方网站景点  ，古树老井山花、石碾子草屋篱笆  ，彰显出飘溢的地方文化意境句子；另外立方米面  ，最大程度局限性的抹去乡野原来的的工作程序和工作的气息  ，将乡野群众的制作工作程序看做更比较重要的隐约财力  ，农作的老百姓、喂家禽类的农妇并且屋前休息日的老大爷  ，就是乡野景点的更比较重要成分大部分 。

　　（2）高端品质度假  ，最大程度提供舒适奢华体验
　　无法渡假系统  ，是渡假乡居摸式的必要功能  ，也是农村建设草原旅游版本升级的必要的表现 。在要求乡土文化、朴质的同一时间  ，具备渡假的品味与舒适安逸 。外旧内新、外朴质内时尚的反差团体  ，更打造了出鲜明的渡假使用 。

　　（三）专业管理方式——资产运营管理
　　1.运营主体
　　（1）专业运营管理公司
　　在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上  ，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理 。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念  ，可以有效、专业的管理乡村酒店  ，以获取相应的收益 。如山里寒舍专门引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营 。
　　（2）村集体统一运营管理
　　村集体可以通过合作社的形式  ，对度假乡居进行统一经营管理 。由合作社统一进行结算  ，统一分配客源  ，在利益分配上以逐年递增的形式  ，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金  ，从而防止恶性竞争 。
　　2.运营要点
　　（1）全力塑造度假品牌
　　运营管理过程中  ，有意识地进行度假品牌培育和塑造  ，力求以成功特色的项目开发  ，打造乡村旅游度假品牌  ，以完善的运营管理  ，塑造品牌  ，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出  ，在一定区域内进行品牌复制 。
　　（2）充分调动农民积极性
　　一方面  ，让农民充分参与其中 。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业  ，并积极组织农民培训  ，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源  ，在力求不改变居民生产生活方式的基础上  ，为农民带来收益 。
　　另个部分  ，让人们正真得到价值 。从人们多角度出发考虑  ，拟定真正要满意人们合法权益的相关内容优惠政策  ，而使增强人们进行国内旅游开发管理的情怀 。

　　（四）三方效益共赢——乡村效益升级
　　1.投资开发商——经济效益与品牌效益
　　度假乡居的成功开发建设  ，一方面可以获得应的经济回报  ，另一方面  ，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作  ，会形成自身的度假品牌  ，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力  ，形成连锁运营模式  ，通过模式复制获取更大的品牌效益 。
　　2.农民——最直接的受益者
　　度假乡居模式中  ，农民是最直接的受益者 。其收入来源主要分为三部分  ，即租金收入、分红收入及工资收入 。
　　（1）租金收入
　　农民将闲置土地（宅地）、房屋等资产以租赁的形式流转  ，果园、农园等的经营权也可一并外包  ，农民每年收取租金 。比如山里寒舍  ，提供给农民的每个宅院年租金为6000元  ，每亩耕地年租金1000元  ，每5年递增5%；果园等的租金每5年递增20% 。
　　（2）分红收入
　　村民可通过房产、土地等方式入股  ，成为股东  ，每年不仅有固定的租金  ，年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红 。入股分红有助于社区居民的持续参与 。
　　（3）工资收入
　　度假乡居模式的开发建设为当地居民提供了大量的就业机会  ，推动村民就地就业的进程 。随着大量工作岗位的释放  ，如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等  ，为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位  ，成为挣工资的新型农民 。
　　3.乡村——推动乡村升级发展
　　旅游度假乡居方法英文的建筑流程中  ，辰溪时全面推进中国农村建设旅游服务管理性交通出行、供水公司供电系统、厨余垃圾和污泥正确处理、网络通讯问题和劳功工作服务管理等制度的建筑  ，提高网站中国农村建设旅游服务管理性基础知识配套设施版本升级  ，使意式、现代化的生存方法英文与中国农村自然牧歌式的老式生存方法英文到有机酸的交融  ，提高网站中国农村建设旅游的可延续成长 。

　　四、模式借鉴
　　（一）概况
　　山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村  ，距离北京108公里  ，是一处由古村落改造成的乡村酒店群 。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用  ，约15公顷 。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施  ，形成山里寒舍创意乡村休闲度假区  ，预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等 。
　　（二）干峪沟的“山前山后”
　　1.“山前”——山里寒舍开发前
　　伴随有着偏避  ，交通运输不妥  ，干峪沟村老百姓渐渐迁出  ，产生非常多民宅闲置资产物品甚至颓废  ，村里民宅空置率达80%  ，成为了名副只是的“漏空村” 。干峪沟村户籍地常驻城市人口仅有41户71人  ，均值年令的高出60岁  ，常驻常驻城市人口不到20人 。跟随年令的框架渐渐受损  ，年轻人劳功力可以出外打工赚钱  ，造国有土地和山场无人售货挑选  ，村里43处宅院  ，几乎仍处于闲置资产物品的状态  ，古村落也日益凋敝  ，了无生命力 。

　　2.“山后”——山里寒舍开发后
　　201三年  ，北庄出境游搭建大公司  ，以50年租凭、二套闲置资产物品房投资公司合作等形势  ，收租了本村废旧或闲置资产物品的宅产业基地（或群众性农田的流失）  ，对村子的电力、给水管道、无线通讯、网络信息等框架体系实现高金桥铜业跨接线的截面积大小建没  ，并将传统艺术民宅庭院改建成為高品味的旅游绿色养生场所  ，以“奢侈与朴实无华根据  ，放松和自然生态是美根据”为特色化  ，将地市化的信誉等级场所享受性与乡野自然生态是美幽静的性生活自然生态是美整合  ，并搭配了游泳馆池、高尔夫球、小朋友游乐景点等商务休闲旅游绿色养生投资项目  ，阶段对外开放的庭院有20余座  ，搬进去费用从150零元至400零元不定 。实现某种模型  ，老百姓一方面就可以刷出安全稳定的费用  ，同时还成為山间寒舍的在职员工  ，刷出相对应的员工工资利润  ，而干峪沟村的农田的流失、果林等种类材料也能够了模式盘活存量  ，数载鲜花盛开的中空村变成成為国.际范的乡野旅游绿色养生区 。

　　（三）山里寒舍成功之路
　　1.有效的土地流转
　　在“山里寒舍”的带动下  ，干峪沟成立了旅游专业合作社  ，着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求  ，有效推动土地、房屋流转  ，在不改变所有权前提下  ，村民以房屋、果树、土地入社  ，化零为整  ，委托企业统一管理 。利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地）  ，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式  ，改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施  ，形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区 。
　　2.最乡土的资产升级开发
　　大山深处寒舍极大的基本特征描述都是拥有乡野的原本园林特征描述  ，制作不损害本地HB火博(中国)体育官方网站  ，补齐了本来的的有着悠久历史的建筑物“外貌” 。在制作施工全过程中  ，极大效率地运行本地的石和圆木  ，极大效率地保证民居建筑的原本情况 。精品酒店空间在本来的旧房知识基础上工程建筑安装而成  ，从很多看还村民小组老宅  ，实木门、木窗、椽子、石子院墙等都能够 补齐 。而室外却别有洞天  ，溶合了中外的设计  ，溶合了古老与如今的企业理念  ，创立了了古老而不会缺失如今的化的结合风 。五颗等级的酒店宴会及卫生间体系  ，中外食堂  ，无线数字网络上包括  ，是最乡土文化的资金提高模型 。

　　3. 有力调动农民积极性
　　（1）最大限度保障农民权利
　　北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同 。20年之后  ，如果村民对现有的经营状况和收益表示满意  ，可通过召开村民代表大会的形式  ，优先续租给开发企业 。开发若干年后  ，根据村民意愿  ，项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中  ，也可以继续委托开发企业经营 。这种模式  ，最大限度地保障了农民的土地所有权 。
　　（2）最大程度确保农民收益
　　山里寒山为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式  ，全村人均年收入达2万多元  ，在企业就业的社员年收入超过5万元 。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金  ，还可以入股合作社  ，按照经济效益和入股比例获取一定的分红  ，另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业  ，为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作 。山里寒舍还吸引了本地青年回流 。现在山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理  ，都是北庄镇土生土长的子弟 。